Část druhá - stanovení ceny nemovitosti
Jak jsme již poznamenali v první části, nacházíme se v období recese. To znamená, že prodávajících je hodně, kupujících málo a proto se snaží této výhody náležitě využít. Abychom neprodávali dům/byt pod cenou, je nejlepším řešením si jej nechat ocenit profesionálem (odhadce, realitní makléř). Mnoho prodávajících dělá chybu, cenu si stanovují sami a čerpají z informací typu „jedna paní povídala“. To, že soused nebo známý prodal dům/byt za určitou cenu neznamená, že tato cena je právě ta správná pro vaši nemovitost – každá nemovitost je specifická (i mezi dispozičně stejnými byty v jednom domě jsou obrovské rozdíly), každá nemovitost je jinak udržovaná, jinak vybavená, je v jiném technickém stavu, má jiný interiér i exteriér, jinou dispozici.
Při stanovení ceny předmětu prodeje musíme myslet na to, že cena nemovitosti má být zajímavá především pro kupujícího, ne pro vás – cenu nediktujete vy, ale trh (není řečeno, že makléř, který vám naslibuje prodej vaší nemovitosti za cenu, která je pro vás více než lákavá a daleko předčila vaše očekávání, je ten pravý – nejspíše se mu bude jednat hlavně o sepsání smlouvy a jak se sami přesvědčíte, ke snížení ceny dojde záhy).
Zásadní a nejčastější chybou prodávajících je, že stanoví neúměrně vysokou prodejní cenu dané nemovitosti v naději, že se jim podaří získat částku podstatně vyšší, než je aktuální tržní cena prodávané nemovitosti, nebo dávají v inzerci prostor k jednání o ceně.
1) Neúměrným navýšením ceny nemovitosti a jejím postupným snižováním docílíme přesně opaku toho, co jsme chtěli. V převážné většině u takto nastavené ceny zůstávají nemovitosti na trhu příliš dlouho, postupně se „okoukají“ a přestávají být pro kupujícího zajímavé. Ten si totiž postupem času ani nevšimne, že opět došlo ke slevě, protože jakmile uvidí v inzerci fotku vaší nemovitosti, okamžitě přejde k jiné nabídce, protože tu vaši již „důvěrně“ zná. Často se také stává, že nemovitost, která je na trhu dlouho navodí u kupujícího pocit, že je „tam nějaký problém“, proto „ji nikdo nechce“ a neprojeví zájem ani o prohlídku, i když už je pro něj cena přijatelná. Nejvíce zájmu vzbudí vaše nemovitost během prvních pár týdnů a správné nastavení prodejní ceny navodí u kupujícího pocit, že musí jednat rychle, ať mu případná koupě neuteče. Při stanovení příliš vysoké ceny paradoxně dopomůžete prodat dům/byt ve vašem okolí (také si koupíte zboží u zelináře odvedle, protože má srovnatelné zboží za pro vás přijatelnější cenu).
2) Poskytneme-li prostor k jednání o ceně, dáváme kupujícímu signál, že jsme ochotni jít s cenou okamžitě dolů. Velmi často potom dochází k tomu, že nemovitost prodáme za cenu nižší, nežli bychom původně chtěli.
Co je tedy pro stanovení ceny zásadní, co je třeba si uvědomit:
- Hodnotu nemovitosti určuje trh (srovnávací analýza) – nechejte si poradit (nemusíte nutně platit odhadce, dobrý realitní makléř zná místní trh, umí se v něm orientovat a poskytne vám aktuální informace založené na uskutečněných transakcích).
- Neexistuje přesné stanovení prodejní ceny ( i dva odhadci se ve výsledku budou lišit), vaše nemovitost stojí tolik, kolik je za ni kupující ochoten zaplatit.
- Příliš vysoká prodejní cena a její postupné snižování v drtivé většině případů nepřinese očekávaný výsledek.
- Nenechávejte příliš velký prostor pro vyjednávání.
- Berte v úvahu stáří nemovitosti včetně stáří různých přístaveb, rekonstrukcí a úprav, lokalitu, občanskou vybavenost, obytnou a užitnou plochu. Pokud inzerujete, že prodáváte byt po rekonstrukci, kupující předpokládá, že úpravy byly provedeny v nedávné minulosti. Rekonstrukce, která proběhla někdy před deseti lety, není ze strany kupujícího zajímavá, neboť je již vše opotřebované a nemoderní.
- Nezapomínejte také na další investice nutné pro užívání nemovitosti, neboť pokud si kupující tyto investice přičte k ceně bytu (např. doplatek anuity, splacení úvěru na revitalizaci, rekonstrukci bytového jádra apod.) nebo domu (pořízení nové střechy, elektroinstalace, kanalizace apod.) musí být pro něj cena stále zajímavá. Pokud se cena rekonstrukcí a nutných úprav třeba jen náznakem přiblíží k ceně, za kterou se dá pořídit již zrekonstruovaná nebo nová nemovitost, je vámi nabízená nemovitost prakticky neprodejná.
Pokud nemovitost nejste nuceni prodat a nehodláte akceptovat její současnou tržní cenu, naskýtá se zde možnost aktuálně od prodeje upustit, danou nemovitost případně pronajmout a počkat, až budou tržní ceny nemovitostí přijatelnější.
Ve třetí a poslední části návodu jak nejlépe prodat nemovitost se budeme věnovat inzerci a sestavení inzerátu
Máte nějaké dotazy? Napište do komentářů nebo nás kontaktujte třeba telefonicky. Rádi Vám pomůžeme.
